Área de 28 km² da Fazenda Pirabeiraba será incorporada diretamente à zona urbana, com zoneamento de ocupação definido; área dos arredores ficará como futura expansão e se estende até Garuva
O Plenário da Câmara de Vereadores de Joinville acabou de aprovar a ampliação do perímetro urbano para abarcar a área das fazendas Pirabeiraba e Cubatão, bem como delimitar a área de expansão urbana de Joinville até Garuva. A proposta gerou intensas discussões que envolveram esclarecimentos técnicos, divergências sobre o ritmo de votação e preocupações ambientais. As mudanças estão no Projeto de Lei Complementar nº 39/2026, que não fica apenas na criação de áreas de expansão urbana, mas incorpora, efetivamente, um novo pedaço do município na macrozona urbana.
As fazendas Pirabeiraba e Cubatão, apesar do nome, ficam mais a norte que os bairros que hoje detêm esse nome na zona urbana. A prefeita Rejane Gambin (Novo) encaminhou em 15 de julho o PLC nº 39/2026 com o desenho de uma ocupação urbana na área seguindo o conceito de um espaço “rurbano”, como algo intermediário entre o urbano e o rural, algo já delineado para o bairro Vale Verde.
O texto chegou ao Plenário sem nenhuma alteração incorporada, ainda que pelo menos duas emendas tenham sido apresentadas para modificar a proposta. Ambas acabaram rejeitadas na fase de tramitação nas comissões.
O PLC 39/2026 não se torna lei de maneira imediata. A proposta precisa passar por uma segunda votação em Plenário antes de poder ser encaminhada para a sanção ou veto da prefeita.
Discussão em Plenário
Vários vereadores se manifestaram no Plenário antes da votação, a maioria favorável à proposta. O texto foi aprovado com 15 votos favoráveis, duas abstenções e duas ausências.
Votos favoráveis (15): Alisson, Érico Vinicius, Neto Petters e Vanessa Venzke Falk (Novo); Adilson Girardi, Henrique Deckmann e Pelé (MDB); Dr. Cassiano Ucker, Instrutor Lucas e Wilian Tonezi (PL); Diego Machado e Kiko da Luz (PSD); Brandel Junior e Lucas Souza (Republicanos); e Mateus Batista (União Brasil).
As abstenções foram das vereadoras Liliane da Frada (Podemos) e Tânia Larson (União Brasil). Estavam ausentes da sessão de hoje os vereadores Pastor Ascendino Batista (PSD) e Vanessa da Rosa (PT).
O vereador Lucas Souza (Republicanos), relator na Comissão de Urbanismo e líder do governo na Câmara, defendeu a proposta, afirmando que o PLC tramitou por meses e contou com audiências públicas e estudos ambientais. Souza justificou que as emendas e contrapartidas sugeridas pelas associações de moradores não puderam ser incorporadas devido a vícios de inconstitucionalidade, uma vez que não é possível vincular previamente contrapartidas não consolidadas.
Porém, o projeto também enfrentou críticas. A vereadora Liliane da Frada (Podemos) questionou a velocidade da tramitação, classificando a aprovação em reuniões extraordinárias como “tratorada”. A parlamentar apontou que o projeto não atende à habitação popular, configurando-se como especulação imobiliária de alto padrão — citando a previsão de lotes mínimos de 5 mil m² para uma ocupação prevista de aproximadamente 26 mil pessoas.
A rapidez na tramitação do projeto entrou em pauta após um pedido de inclusão na ordem do dia feito por meio de um requerimento de prioridade formulado pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) e protocolado verbalmente pelo presidente do colegiado, o vereador Neto Petters (Novo).
O Procurador da Câmara Nelson Nogueira emitiu parecer verbal sobre a inclusão do projeto na pauta da sessão, explicando que, embora a regra geral exija pauta prévia, o plenário possui a prerrogativa regimental de deliberar sobre a inclusão imediata de proposições.
O pedido de prioridade foi feito pouco antes do início da sessão. A CCJ havia rejeitado uma emenda apresentada pela vereadora Vanessa da Rosa (PT) para criar uma zona de interesse especial quilombola, e o texto pôde seguir para a análise no Plenário.
Meio ambiente e especulação
Liliane também manifestou preocupação com os impactos ambientais, especialmente a preservação de nascentes e o risco agravado de alagamentos em bairros já vulneráveis, como Jardim Paraíso e Cubatão. Anunciando que se absteria da votação, a vereadora afirmou que levará o caso para fiscalização do Ministério Público.
Em contraponto, o vereador Henrique Deckmann, que participou da sessão de forma remota, registrou voto favorável ao projeto. Deckmann baseou sua decisão no parecer favorável emitido pelo Conselho da Cidade e argumentou que demarcar e planejar as áreas de expansão com antecedência é a melhor ferramenta do poder público para evitar o crescimento desordenado e inibir a criação de loteamentos clandestinos no município.
Dados da nova área urbana
A área que pode ser incorporada à zona urbana de maneira mais direta, que corresponde à fazenda Pirabeiraba, tem 28.311.354,27 m². Arredondando, podemos falar em mais 28 km² para a zona urbana de Joinville.
A distribuição da área urbana que vai ser acrescentada a Joinville deve ficar assim, conforme o projeto encaminhado pelo Poder Executivo:
- ocupação residencial, quase 16 km² (o que corresponde a quase oito vezes a área do bairro Bucarein);
- formação de reservas ambientais: 11 km²; e
- empreendimentos logísticos: cerca de 1,1 km².
Na maior parte da área para ocupação residencial as metragens mínimas dos lotes da área devem seguir a mesma regra do Vale Verde, tendo que possuir uma área mínima de 5 mil m² e um mínimo de 30 metros de frente para as vias. Entretanto, em um trecho mais próximo à estrada Caminho Curto, essas medidas poderão ser ligeiramente menores, com 1 mil m² e testada de 15m. Em ambos os casos as áreas podem ser diminuídas em caso de uso de outorga onerosa do direito de construir (OODC).
Área de expansão urbana
Para “abraçar” a área das fazendas, passa a ficar instituída a área de expansão urbana Caminho Curto, que vai do leito retificado do rio Cubatão até o limite com Garuva, se estendendo de leste a oeste do bairro Rio Bonito até o rio Palmital. Conforme simulação feita no Google Maps, essa AEU deve somar 59,3 km². Sozinha, a área é maior que toda a área debatida durante a discussão da ampliação que incorporou à zona urbana o agora existente bairro Vale Verde.
Somadas, AEU Caminho Curto e fazendas compõem uma área total de 87,6 km². O município inteiro de Balneário Camboriú caberia quase duas vezes nessa área.
Sobre a área de expansão urbana, o presidente da Casa, vereador Diego Machado, explicou uma emenda de sua autoria, que acabou rejeitada, buscava retirar a área do Caminho Curto do projeto por receio de fragilidade jurídica, dada a ausência imediata de oito estudos previstos no artigo 42-B do Estatuto das Cidade especificamente sobre a área.
As dúvidas foram sanadas pelo consultor técnico de urbanismo da Câmara, Júlio Cezar Petto. Ele explicou, com base em parecer que elaborou sobre o tema, que a exigência dos estudos completos do Estatuto das Cidades se aplica apenas no momento de regular o uso e a ocupação urbana efetiva. Como o Caminho Curto está sendo apenas delimitado como futura expansão (mantendo, por ora, o zoneamento rural), os estudos serão exigidos em projetos futuros e específicos. Após a explicação técnica, Diego Machado declarou-se seguro, ressaltando que não era contrário à expansão, mas buscava zelar pela segurança jurídica do município.
O vereador Wilian Tonezi (PL) corroborou a explicação da consultoria técnica. Relembrando sua atuação como relator do Plano Diretor, Tonezi destacou que mais de 40% das áreas de expansão urbana de Joinville foram demarcadas sem questionamentos de ilegalidade sob a mesma premissa do artigo 42-B.
Debate no Conselho da Cidade
Antes de ser protocolada na Câmara, em julho, a proposta foi debatida no âmbito do Conselho da Cidade. Em março, o secretário de Planejamento Urbano, Marcel Virmond Vieira, descreveu o projeto da Fazenda Pirabeiraba como um “bairro-empreendimento” aos conselheiros. Um parecer favorável obteve aprovação por maioria (com apenas dois votos contrários), acompanhada de recomendações para inclusão de áreas adjacentes e rigor aos parâmetros da Área Urbana da Paisagem Campestre.
Entre os argumentos a favor da proposta, conforme a ata da reunião do Conselho, estava a ideia de que a alteração não traria custos de Infraestrutura para o município, porque as redes de água, esgoto e vias devem ser financiadas integralmente pelo empreendedor. Além disso, o projeto prevê arrecadação futura de impostos e aplicação de outorgas onerosas para a região (algo defendido pela Secretaria de Infraestrutura Urbana, a Sepur) para permitir parcelamentos de imóveis menores. Outro argumento favorável estava na ideia de que a ocupação planejada preveniria ocupações desordenadas.
Entre os argumentos contrários no âmbito do conselho surgiu a defesa do adensamento vertical de áreas já providas de infraestrutura no município, o alerta sobre o encarecimento do transporte público e de serviços em expansões intensivas. Um questionamento por parte do conselheiro Jordi Castán Bañeras foi quanto ao próprio desenho da área, que engloba imóveis isolados e não abarca marcos geográficos contínuos, como estradas.
O planejamento foi contratado por uma empresa chamada Agropecuária Santa Catarina S/A, e foi elaborado pela M2 Developers Participação LDTA.
Também houve preocupações com a clareza das regras jurídicas de zoneamento aplicáveis e o risco de ocupação de áreas de preservação ambiental.
Ampliações recentes
O alargamento do perímetro urbano de Joinville já teve cinco episódios na legislação. Em 2019, a área de expansão urbana leste, que fica nas imediações do aeroporto de Joinville, recebeu zoneamento para ocupação, priorizando a ocupação de caráter industrial de imóveis já ocupados por indústrias, mas que demandavam regularização.
Em 2022, a área de expansão urbana norte trouxe para dentro da zona urbana a região onde fica o parque Hemerocallis. Em 2024 e 2025, duas expansões trouxeram para dentro de Joinville um total de 77 km². Desse total, a AEU Sul acrescentou 32 km² em meados de 2025, enquanto a AEU de Proteção da Paisagem Campestre, que incorporou à zona urbana os bairros Vale Verde e Marinas, acrescentou outros 45 km² de área à macrozona urbana no final de 2024.
Ainda neste ano, Joinville ganhou também um acréscimo na área urbana com a formalização do zoneamento da AEU Rio Velho, que permitirá ocupação da área das antigas lagoas de tratamento de esgoto do Jarivatuba. A área incorporada neste caso era de 3 km².
Relembrando, a área da Fazenda Pirabeiraba incluiria mais 28,3 km² na macrozona urbana. Com a aprovação do PLC 39/2026, o município passaria a contar, desde a aprovação da LOT, com um acréscimo de 110 km² na zona urbana.
Apenas para efeito de comparação, em 2019, o IBGE divulgou uma tabela em que Joinville constava com uma área urbanizada de 135 km², sendo a 25ª maior área urbanizada do país. E, vale acentuar, o conceito de área urbanizada corresponde à área efetivamente ocupada por edificações e dotada de infraestrutura urbana.
Entretanto, a área que entra para o perímetro urbano não necessariamente se urbaniza de imediato. Um dos primeiros efeitos é a cobrança de IPTU, em vez do ITR, o que pode conduzir os proprietários a negociarem suas terras por não conseguir pagar o imposto urbano, bem mais elevado por metro quadrado que o ITR. Essa situação causou muitas discussões na Câmara quando o Vale Verde estava para ser incorporado à zona urbana.
Fazenda histórica
A Fazenda Pirabeiraba tem um papel histórico em Joinville que vale detalhar. Cabe um destaque ao Duque de Aumale, uma figura central. A propriedade começa em 1861, com a indicação de um francês chamado Émile Mathorel para iniciar o desbravamento e o preparo de uma grande área de terras às margens do rio Cubatão. Esse local, que inicialmente foi batizado como “Fazenda Poço de Curtume”, é o que depois passou a se chamar Fazenda Pirabeiraba.
O local foi parte relevante do processo de industrialização do município. O Duque de Aumale foi o responsável por encomendar e trazer da França uma imponente caldeira de quatro toneladas, em 1865. Esse equipamento foi a base para que, em 1866, fosse inaugurado na fazenda o engenho mais inovador de toda a região.
A importância dessa iniciativa foi tão grande que o local passou a ser conhecido historicamente como a Usina de Açúcar do Duque de Aumale, estrutura que hoje é reconhecida como um imóvel histórico tombado e protegido, localizado nas proximidades da área do atual projeto.
